Başta büyük kentler olmak üzere Türkiye genelinde kiracılar ve konut sahipleri ortasındaki uyuşmazlıklar giderek artıyor. Bir kiracının evcil hayvanı nedeniyle yaşadığı sorun ise bu tartışmalara yeni bir boyut ekledi.
İstanbul Ümraniye’de 2+1 dairede oturan kiracı Ş.E., dört ay evvel sahiplendiği köpeğiyle birlikte meskeninde yaşamaya çalışırken, komşularının rahatsızlık lisana getirmesi ve mesken sahibinin devreye girmesiyle beklenmedik bir durumla karşılaştı.
Köpek nedeniyle mesken sahibinin daireyi boşaltmasını istemesi karşısında neye uğradığını şaşıran Ş.E., “Küçük dairemde altı yıldır yaşıyorum ve bu mühlet zarfında bir köpeği dört ay evvel bir barınaktan sahiplendim. Daireyi kiraladığımda evcil hayvanım yoktu. Oturduğum apartman 12 daireden oluşuyor ve benden öbür hayvan besleyen yok. Başlangıçta komşularım köpeğin varlığından rahatsız olmamışlardı. Fakat son bir aydır kimileri bu durumu lisana getirmeye başladı” dedi.
‘BEN KONUTUMDA KÖPEK İSTEMİYORUM!’
“Bir gün, üst komşum köpeğimin havlamalarının kendisini rahatsız ettiğini söyledi. Karşı komşum da birkaç kere koku olduğunu lisana getirdi. Bir mühlet sonra da bu durumu apartman yöneticisine iletti. Yönetici de konut sahibime haber verdi” diye devam eden Ş.E., yaşadıklarını şu sözlerle anlattı:
“Ev sahibim, kiralama sırasında evcil hayvanım olmadığını bildiği için bu durumu kabullenemedi ve evcil hayvan beslenmesinin yasak olduğunu söyledi. Hatta sert bir biçimde “Ben konutumda köpek istemiyorum!” diye de bağırdı. Ancak köpeğim benim için bir aile kesimi ve onu asla terk edemem. Artık hem can dostumu korumak hem de konutumda kalabilmek için bir tahlil arıyorum. Apartman sakinlerine bir toplantı yapıp bir orta yol bulalım dedim fakat bu duruma pek sıcak bakmadılar. Mesken sahibim de artık meskeni boşaltmamı istiyor. Nasıl bir yol izleyeceğim konusunda hiçbir fikrim yok.”
Benzer bir olay geçen yıl kasım ayında İzmir’de yaşandı. Bir konut sahibi, evcil hayvan besledikleri nedeni ile kiracılarının meskenden çıkmasını istedi. Daha sonrasında ise artırım vakti gelmeden kira artışı yapmak istedi. Kiracı konut sahibinin talebini kabul etmeyince mesken sahibi ailesiyle bir arada kiracılara saldırdı. Mesken sahibi ve ailesi gözaltına alındıktan sonra isimli denetim kaidesi ile özgür bırakıldı.
‘KİRACININ EVCİL HAYVANI OLMASI BİR TAHLİYE SEBEBİ DEĞİLDİR AMA…’
Konuyla ilgili görüşlerine başvurduğumuz Gayrimenkul Hukuku Uzmanı Avukat Ali Güvenç Kiraz, “Öncelikle mesken sahibi ile kiracı ortasındaki hukuksal bağlantı kira mukavelesi münasebeti olup, kiracının oturmuş olduğu apartman yahut sitedeki ortak hayat kuralları ile ilgili bağlantısı ise kat mülkiyeti kanunu bağıdır. İki mevzuat da birbirinden farklı tüzel durumları anlatmaktadır” dedi ve şu bilgilerin altını çizdi:
— Bu kapsamda konut sahibi kiracıya teslim etmiş olduğu bağımsız kısmın kira mukavelesi mühletince maksadına uygun kullanımını isteme ve kiracının da buna uygun davranma yükümlülüğü vardır. Lakin mesken sahibi kiracının özel yaşantısına dahil olan hususlarda kira mukavelesi kapsamında başlangıçta yahut kontrat devam ederken bir müdahalede bulunamaz.
— Örneğin evliyken kira kontratı yapılmış bir bağımsız kısımda eşler boşanmış ise konut sahibi boşanma nedeniyle tahliye talep edemez. Bu örnekte de olduğu üzere kira mukavelesi ile kiracının evcil hayvan sahibi olamayacağı yazılamayacağı üzere ilerleyen vakitlerde kiracının evcil hayvanı olması da bir tahliye sebebi değildir. Lakin idare planında bu durum açıkça belirtilmişse o vakit işler değişebilir.
‘YÖNETİM PLANINDA EVCİL HAYVAN BESLENEMEYECEĞİ YAZIYOR İSE EVCİL HAYVAN BESLENEMEZ’
“Kiracının ortak ömür kurallarını belirleyen Kat Mülkiyeti Kanunu kapsamındaki sorumluluğu ise biraz farklıdır” diyen Kiraz, şöyle devam etti:
“Bir site yahut apartmanda temel kuralları belirleyen idare planı o taşınmazdaki temel kuralları belirler. Bu kapsamda Yargıtay Hukuk Genel Kurulu 2017/18-3018 Temel ve 2022/6 Karar sayılı kararında çok açık ve net bir halde, “Yönetim Planında evcil hayvan beslenemeyeceğine yönelik karar olması halinde bu karara uygun olarak evcil hayvan beslenemeyecektir” diyor. Bu karar kapsamında hem mesken sahibinin (kat maliki olması sıfatıyla) hem de o site yahut apartmanda oturan öbür kat maliklerinin evcil hayvanın site yahut apartmandan uzaklaştırılması istikametinde dava açması mümkündür.”
YÖNETİM PLANINDA BU DURUM BELİRTİLMİYORSA, APARTMAN SAKİNLERİ KONSEY KARARI İLE KİRACININ YA DA HAYVANIN TAHLİYESİNİ İSTEYEBİLİR Mİ?
“Yönetim Planında evcil hayvan beslenemeyeceğine yönelik bir karar yok ise kiracı evcil hayvan besleyebilecektir” diyen Ali Güvenç Kiraz, “Ancak bu durumda da Kat Mülkiyeti Kanunu 18. unsurunda yer alan “Kat malikleri, gerek bağımsız kısımlarını, gerek eklentileri ve ortak yerleri kullanırken doğruluk kurallarına uymak, bilhassa birbirini rahatsız etmemek, birbirinin haklarını çiğnememek ve idare planı kararlarına uymakla, karşılıklı olarak yükümlüdürler” kaidesine uymak zorundadır” sözlerini kullandı.
Ayrıca Kiraz, “Eğer evcil hayvan daima gürültü yapıyor ve bir halde apartman sakinlerini rahatsız ediyorsa, hayvanın tuvalet muhtaçlıklarını kiracı bahçeye yaptırıp hiçbir biçimde bunu temizlemiyorsa ve bu durum kat malikleri için çekilmez bir hale gelmişse kat malikleri hem konut sahibinden ve müteselsilen sorumlu olan kiracıdan bu durumun giderilmesini talep edebilirler” diye de ekledi.
“Bu durumda başka kat malikleri idare planında yazılı olduğu halde olduğu üzere kiracıdan eski hale getirme ve evcil hayvanın uzaklaştırılmasını talep edebilecekleri üzere konut sahibi de kiracısına 30 gün müddet vererek (bu mühlet mecburî süredir) bu durumu eski hale getirmesini isteyebilir” diyen Kiraz, “Bu eski hale getirme talebi kabul edilmezse konut sahibi mukaveleye asıllı karşıtlık argümanı ile tahliye talebinde bulunabilir” dedi.
YÖNETİM PLANINDA DEĞİŞİKLİK NASIL YAPILABİLİR?
Yönetim planının kat irtifakı kurulmuş tüm taşınmazlarda tapuya ibraz edilmesi gereken, ortak ömür kurallarını belirleyen mukavele olduğunun altını çizen Ali Güvenç Kiraz, “Bu kapsamda bağımsız kısım sayısı iki ve daha fazla olan taşınmazlar için tapuya idare planı ibrazı zaruridir. İdare planları Kat Mülkiyeti Kanunu emredici kararlarına muhalif olmadığı surece malikler tarafından oluşturulur ve herkesin imzası zaruridir. İdare planı değişikliği ise tüm kat maliklerinin 4/5 çoğunluğu ile lakin yapılabilir. İdare planında evcil hayvan beslenmesine yönelik yasak da lakin fevkalâde kat malikleri genel kurulu toplanarak tüm apartman yahut site maliklerinin 4/5 çoğunluğu ile değiştirilebilir” formunda konuştu.
Kira mukaveleleri yazılırken kiracı aleyhine düzenleme yasakları vardır. Bu kapsamda şahısların ferdî özgürlük alanları ve hobilerine yönelik kısıtlamalar kira mukavelelerine yazılı olsa dahi bu unsurlar geçerli değildir. Evcil hayvan beslenmesi kira mukavelesi ile sonlandırılamaz. Lakin bahsettiğimiz üzere evcil hayvanın ortak hayatı çekilmez hale getirmesi yahut idare planında buna ait bir yasaklayıcı karar olması halinde lakin eski hale getirme yahut tahliye durumu oluşabilecektir.
Gayrimenkul Hukuku Uzmanı Avukat Ali Güvenç Kiraz
Fotoğraflar: iStock